미분양 얼마나 심각하길래 정부에서 매입?

부동산 시장 거래 절벽 심화

✔ 아파트 미분양 위험선 육박

최근 아파트 미분양 통계는 역대급으로 위험 수준이다.
국토교통부에 따르면 지난 11월 말 기준으로 전국
미분양 주택이 총 5민 8027가구로 집계 되었는데, 지난 2019년 9월(6만 62가구) 이후 3년 2개월 만에 가장 많다.

문제는 미분양 총량보다 증가 속도다.
11월 미분양은 전월 4만 7217가구에 비해 22.9%(1만 810가구) 급증한 것이다.
한 달 만에 미분양이 1만 가구 넘게 늘어난 것은 2015년 12월(1만 1788가구) 이후 6년 11개월 만이다.

✔ 정부의 입장은?

원희룡 국토부 장관은 "국토부는 미분양 아파트 6만 2000가구를 위험선으로 보는데, 매달 1만 가구씩 미분양이 늘어나고 있다"고 밝힌 바 있다.

현재 한국 주택 시장의 규모 등을 고려하면 미분양 아파트 6만 2000가구를 넘으면 시장 붕괴로 갈 수 있다는 것이다.

이정도 증가 추세라면 이미 12월 미분양 물량이 6만 2000가구를 넘어섰을 가능성이 있다.

✔ 지역별 미분양 현황

11월 말 기준

수도권 미분양 1만 373가구로 전월 대비 2761가구(36.3%) 증가 했다.

• 인천은 1666가구에서 2471가구로 한달 사이 48.3% 증가
• 경기는 5080가구에서 7037가구로 38.5% 늘었다.
• 서울은 전월과 비슷한 865가구 기록했다.

지방 미분양은 4만 7654가구로 8049가구(20.3%) 증가 했다.

• 울산 1414가구에서 2999가구로 112.1%(1585가구) 급증
• 충남 77.7%, 충북 52.0%, 전북 41.1%, 대전 34.9% 등 미분양이 큰 폭으로 증가 했다.

전국에서 미분양이 가장 많은 곳은 대구로 1만 1700가구에 달한다. 이는 지난달에 비해 또 870가구 증가한 것이다.

✔ 정부의 대책은?

정부가 한국토지주택공사(LH)를 통해 미분양 아파트를 사서 임대주택으로 공급하는 방안을 검토를 시작했지만, 현재 기준대로라면 LH가 매입할 수 있는 미분양 아파트가 거의 없을 전망이다.

문제는 LH의 아파트 매입가격 상한이 7억원이라는 점 이다.

지역별 차이를 감안해도 대부분 1~2인 가구 위주의 초소형 아파트에 맞춰져 있다.

지난해 말 기준 서울의 평균 분양가는 3.3㎡ 당 3,474만원으로 전용면적 59㎡ 아파트를 사려면 8억7천만원, 84㎡ 아파트를 사려면 11억5천만원이 필요한데, 이 기준대로라면 LH가 매입할 수 있는 아파트는 사실상 없다.

미분양이 심한 지방도 상황은 마찬가지이다.

전국에서 미분양이 가장 많은 대구의 평균 분양가는 3.3㎡ 당 1,862만원 수준으로 전용 59㎡ 아파트를 사려면 4억6천만원, 84㎡ 아파트를 사려면 6억1천만원이 필요하지만 LH의 매입 가격 상한은 3억8천만원에 그친다.

전체 미분양 가운데 LH가 매입할 수 있는 초소형 아파트(전용 40㎡ 이하) 비중이 4%에 불과한 만큼 LH의 매입 가격 상한이 올라야지만 미분양을 해소할 수 있는데, 누적된 부채에 시달리고 있는 LH 입장에서 쉽지 않은 문제이다.

 

실제 국토교통부와 LH에서는 공공주도 미분양 아파트 매입 방식이 구체적으로 논의되고 있다.

정부는 올해 매입 임대로 내놓을 3만5천 가구를 사들이기 위해 주택도시기금 6조700여억 원을 편성한 데 더 해, 미분양 매입 확대를 위한 기금예산 증액을 검토 중 이다.

LH는 이와 별도로 채권을 발행해 자체적으로 미분양을 더 사들이는 방안이 거론되고 있다.

<우병탁 / 신한은행 부동산투자자문센터 팀장> "(미분양으로) 건설 관련 업체들까지 연쇄적으로 부도처리 되거나 이로 인해서 전체적으로 경기 침체를 악화되는 상황을 만들었던 부분을 사전적으로 차단하기 위한 조치인 것으로 보여집니다."

하지만 정부의 미분양 개입이 특혜란 비판도 나오고 있다.

고분양가와 수요 예측 실패로 발생한 건설사의 부실을 정부가 대신 떠안는 셈이기 때문이다.

따라서 정부가 미분양 주택을 사들일 경우, 건설사의 자구노력을 먼저 평가하고 단가를 대폭 낮춰 건설사와 손실을 분담하는 조치가 필요하다는 지적이 나오고 있다.